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商業銀行個人住房按揭貸款風險及防范探析

摘要:近年來,個人住房按揭貸款業務在我國居民住房購買力方面起到了非常大的促進作用。然而經歷了前幾年的高速增長,個人住房按揭貸款的隱蔽性風險也逐漸暴露出來。本文通過對近年來個人住房按揭貸款存在的風險進行分析,論述其形成的原因,并從商業銀行的角度考慮,進行風險防范。

隨著中國經濟的快速發展和我國居民生活水平的不斷提高,個人住房按揭貸款消費已占據了居民消費的一大部分。中國央行在2016年4月公布的統計報告中顯示,個人住房按揭貸款增加1萬億人民幣,一個季度的新增貸款為4.61億元,也就是說,有超過20%的新增貸款流向了房地產市場。這是自2010年央行開始公布貸款投向報告以來的歷史最高紀錄。所以銀行對個人住房按揭貸款的重視程度均超過往年。在2017年同期,這一數據顯示為1.12萬億元,當時的同比增幅高達57.0%。但2017年前半年,我國商品房銷售面積7.4億平方米,同比增長16.1%。其中,住宅銷售面積增長13.5%。這些數據說明居民辦理個人住房按揭貸款占購房市場的比例減少,個人住房按揭貸款的隱蔽性風險也逐漸暴露。事實上,個人住房貸款的還款期限一般在二三十年左右,而在這么長的一個時間段里,貸款人的資信狀況的不確定性也給銀行帶來了一定的隱蔽風險。而按照國際慣例,個人住房貸款風險顯現期通常為3-8年,那么我國個人住房貸款當前正步入較高風險時期。

一、我國商業銀行個人住房按揭貸款存在的風險分析

隨著中國居民生活水平的提高和消費性支出的不斷增加。近年來,最讓大家津津樂道的莫過于房價了。在現有市場環境下,為了保障個人住房按揭貸款能穩定健康發展,商業銀行必須重視加深對個人住房按揭貸款風險的了解,同時加強對個人住房貸款風險的防范。

(一)商業銀行個人住房按揭貸款的利率風險

利率風險是指由于利率變動導致收益減少的風險。當資金市場利率提高時,在未調整期間,銀行利息收人減少,導致效益下降。另一方面,當經濟周期初入衰退期時,有還款能力的人會選擇向商業銀行借取低利率產品還高利率的舊貸款,增加銀行的利率風險,由于商業銀行貸款業務借短貸長的經營特點,這使得商業銀行的成本收益不成正比,也給銀行帶來了巨大的收益損失。2017年是平安銀行向零售轉型后的第一個完整的財年,平安銀行在2014年至2017年重視發展個人貸款業務并不斷推出新產品,在商業銀行個人貸款業務中占據了一個大的市場。但是,由不良率的不斷升高,平安銀行目前的個人住房按揭貸款風險也明顯暴露。以平安銀行為例,在2017年里上浮利率調整至20%,導致2017年末平安銀行不良貸款率為1.70%,較上年末下降0.04%。2017年末該行貸款減值準備余額438.10億元,較上年末增幅為9.71%;撥備覆蓋率為151.08%。其中,逾期90天以上貸款撥備覆蓋率為105.67%,較上年末上升7.16%。

(二)商業銀行個人住房按揭貸款的個人信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款業務中最常見、最直接的風險。普遍存在著個人實際信息與商業銀行的個人信息不相符的問題。第一,沒有單位的貸款人則想方設法到相關部門開出相應收入的證明,這加大了銀行在判斷和審核中的工作量和失誤率。第二,有鉆空子的貸款人將收入證明一式多份,同時在多家商業銀行申請貸款,購置多處房產,而銀行系統錄入信息操作會有實時性的時間差,銀行對貸款者償還能力審查也就會出現誤差。第三,個人住房貸款屬中長期的業務,貸款人隨時存在著個人支付能力下降等各種不確定的情況,商業銀行也承擔著隱蔽的信用風險。第四,個人住房貸款業務實行浮動利率制度,如果貸款者在利率上調的周期內出現違約現象,同樣也會給銀行帶來信用風險問題。以平安銀行為例,2014年11月,某國有企業員工向平安銀行提交了一筆金額為25萬元,貸款期限為10年的個人住房按揭貸款,在平安銀行對該客戶的個人信用情況進項了評估與分析后,認定為銀行的優質客戶,因此忽略了對其信用狀況的詳細檢查。鑒于該申請人提交的資料較為規范,因此平安銀行很快對于這筆貸款進行審批通過以及放款。直到2016年1月,經過平安銀行的客戶經理調查發現,該借款人在貸款后,又在本地購買了另外一套房產作為投資,該借款人雖然收入高,但是卻無法滿足2套房子的貸款本息的償還,導致最終出現了無法償還平安銀行每月本息的情況,直接在平安銀行里出現了壞賬的行為。平安銀行本身對于該借款人的信用評估不完善,以及貸后對借款人的最新動態缺乏跟蹤,導致在借款人的信用狀況惡化后缺乏預警機制,最終導致銀行出現壞賬。

二、我國商業銀行個人住房按揭貸款的風險防范措施及對策

個人住房按揭貸款從1985年開展至今已經成為商業銀行最重要的貸款品種,也是商業銀行最重要的經濟利益增長點。眾所周知,個人住房貸款持續健康發展,將給商業銀行帶來可觀的經濟利益,但是,個人住房貸款風險一旦暴露出來,將給商業銀行帶來巨大的經濟損失。因此,在商業銀行風險管理中,個人住房貸款風險防范不可避免的成為最重要的一部分研究內容。我國目前的商業銀行個人住房貸款業務處于成長期,無論是銀行內部管理機制,還是外部環境都還不成熟。因此,針對我國商業銀行個人住房信貸業務所面臨的風險問題進行風險分析并提出防范措施,對保障貸款安全,防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。

(一)對利率調整研究和浮動利率的有效管理

我國新的存款利率一般會在當中央銀行調整利率公告后的抵第2天實施,貸款利率是第2年才進行調整。如果利率一旦下降,銀行的資金來源成本降低,在收益不變的情況下,利差就會增加,反之利差減少。一旦利率上調幅度較大,在商業銀行存款的客戶會選擇將未到期的定期存款提出后再重新存入,以此獲得更高的利息收入,即出現“轉存”現象。不僅如此,存款還會出現短期化的現象。此時不僅銀行的新增資金成本是上升的,存量資金成本也是上升的。即存款利率和住房貸款利率調整的時間差異也導致了銀行的利差在短期內的不穩定性。商業銀行應該采取有效手段對利率風險進行測算和度量。根據缺口管理原理,利率敏感性資產超過了利率敏感性負債,缺口為正,有巨額正缺口的商業銀行將從利率上升中獲利,收益增加;如果利率預測準確的話,隨著利率的上升,凈利差將進一步擴大,收益也將進一步擴大。所以對利率的度量和預測是極為重要的。而持續期是度量金融工具價格對利率變化的敏感性重要指標。通過這一指標,可以將利率變化與銀行資產負債價值變化聯系起來,從動態的角度反映利率風險的影響。

(二)嚴格客戶信貸準入制度

近年來,由于購房消費已成為居民消費的重要部分,貸款人的申請成功率較高,所以虛假信息貸款的案件也慢慢顯現出來。商業銀行個人住房貸款操作流程為,個人方面:個人貸款申請——信貸受理審查——上報審核批準——辦理發放手續——償還貸款——清戶撤押。所以商業銀行必須從最基本的貸款準入條件抓起,進行風險防范,嚴格審批客戶信息和貸款人資質,以防止想鉆空子獲取資金的貸款人;同時嚴格執行首付規定,防止競相降低準入條件等各種違反現象,確保新發放貸款的質量。一是加強風險監測并完善質檢控制體系,從最基本的貸款申請審批中規避風險。2014年,有一位客戶向平安銀行申請辦理一套二手房的房貸業務,平安銀行的某客戶經理進行資料的審核,在審核過程中,某客戶經理發現,客戶購買的房屋價值明顯高于同一小區同一樓層的價格,更為蹊蹺的是,賣房者與客戶的住宅地址為同一村內隔壁。為了了解更多的信息,客戶經理進行了實地調查,并與賣房者進行了深度面談,面對客戶經理的深度詢問,賣房者最后承認了與客戶的房屋轉讓實際上為虛假交易,是為了套取銀行的當代資金用的??蛻艚浝淼纳疃日{查,最終平安銀行成功拒絕了一筆偽房貸業務。該案例說明,盡管這筆貸款表面上看上去很正常,但是如果貸前調查沒有的的話,平安銀行有極大可能會發放一筆偽房屋貸款。其實每一次風險發生前都可以看出蛛絲馬跡,只要管理到位,制度嚴格,工作人員負責認真,基本上都是可以做到事前發現。

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